Pacto de retroventa en Colombia: errores comunes y cómo evitarlos
El pacto de retroventa en Colombia es un mecanismo legal por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar el bien vendido, reembolsando el precio al comprador dentro de un plazo acordado. Aunque permite una recuperación voluntaria del inmueble, es frecuente que se confunda con el pacto comisorio o se redacte de manera inadecuada, generando riesgos de nulidad.
Naturaleza y diferencia del pacto de retroventa en Colombia
Un pacto de retroventa en Colombia permite al vendedor recuperar la cosa vendida, pero no equivale a un pacto comisorio, el cual es nulo según el artículo 1859 del Código Civil por otorgar la propiedad de manera automática en caso de incumplimiento. La retroventa, en cambio, implica una obligación de restitución que solo surte efectos si se cumple expresamente dentro del plazo pactado.
Jurisprudencia relevante en Colombia
Corte Suprema – Sentencia S‑187‑2006
En la sentencia S‑187‑2006, la Corte Suprema concluyó que un pacto que disfrazaba un pacto comisorio dentro de una retroventa era nulo, pues excedía los límites permitidos. El vendedor recuperaba el inmueble automáticamente, sin reembolso real al comprador, lo cual no ajusta al concepto de retroventa.
Sentencia – Rad. 13001‑31‑03‑003‑2017‑00189‑02
El Tribunal Superior de Cali evaluó una compraventa con retroventa donde el comprador entregó el precio, y el pacto no se ejecutó. A pesar de algunas irregularidades en forma, el tribunal determinó que el pacto de retroventa sí existía y era válido, al no encontrarse simulación ni pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 C.C.
La sentencia aclaró que la retroventa exige:
- Facultad de readquirir el bien.
- Plazo determinado.
- Restitución del precio.
- No confundir con otras figuras no permitidas.
Errores frecuentes al redactar un pacto de retroventa en Colombia
- No fijar un plazo preciso para ejercer la retroventa o exceder el plazo legal (máximo 4 años).
- No establecer claramente la obligación de restituir el precio y condiciones de pago.
- Redactar cláusulas que habiliten la recuperación del dominio para el vendedor sin restitución, lo que equivale a un pacto comisorio nulo.
- Mezclar retroventa con arrendamientos, hipotecas o garantías reales, lo que desvirtúa su naturaleza jurídica y puede generar interpretaciones de nulidad o simulación.
Cómo redactarlo correctamente
Para evitar controversias, incluye expresamente en el contrato:
- Que se trata de un pacto de retroventa, no de un comisorio.
- El plazo para ejercer el derecho (máximo 4 años y, si se pacta menos, respetar un mínimo legal).
- La obligación de devolver el precio recibido, con intereses si se convenio.
- El título debe estar inscrito estructuralmente de forma adecuada para dejar claro que no se trata de garantía oculta.
Un buen ejemplo de redacción es:
“El vendedor se reserva el derecho de recuperar el inmueble dentro de los cuatro años contados desde la firma de la escritura pública, reembolsando al comprador el precio recibido, más los intereses pactados. Esta cláusula es un pacto de retroventa en Colombia, no constituye pacto comisorio ni garantía real encubierta.”
Un texto mal redactado puede convertir un pacto de retroventa en una figura prohibida como el pacto comisorio, lo que lo vulnera y lo hace nulo. La jurisprudencia, particularmente la sentencia S‑187‑2006, deja claro que superar los límites permitidos o encubrir cláusulas prohibidas destruye la validez del pacto. Para evitar problemas legales, asegúrate de que el contrato cumpla con los requisitos legales: plazo exacto, restitución del precio, inscripción adecuada y claridad en la naturaleza jurídica. Si tienes dudas, consulta con un abogado experto en derecho inmobiliario, como SALAZAR GALÁN ABOGADOS S.A.S., que te ayudará a redactar un pacto de retroventa en Colombia efectivo y seguro.