🏠 Compraventa con arras que genera discusión
En Colombia, la compraventa con arras es un acuerdo en el que el comprador entrega al vendedor una suma de dinero a modo de anticipo o señal de compromiso, para demostrar su intención de comprar el bien y asegurar el negocio. Estas arras funcionan como una garantía del contrato, y dependiendo de cómo se pacten, pueden servir como anticipo del precio, permitir desistir del acuerdo o actuar como penalización en caso de incumplimiento. Sin embargo, muchos conflictos surgen porque no se define claramente qué tipo de arras se están pactando, lo que genera dudas sobre los derechos y obligaciones de las partes.
Tipos de arras y efectos jurídicos
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Arras penitenciales (de retracto): permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Quien entrega pierde lo dado, y quien recibe debe devolverlo duplicado, conforme al artículo 1859 del Código Civil.
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Arras confirmatorias: equivalen a un anticipo del precio y permiten exigir el cumplimiento, la resolución o la indemnización por daños (art. 1861 C.C.).
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Arras confirmatorias penales: creación jurisprudencial que funciona como cláusula penal anticipada: castiga el incumplimiento sin permitir desistir libremente. Si no se especifica el tipo, la ley presume que son de retracto.
Jurisprudencia clave: Corte Suprema SC3047-2018
En la sentencia SC3047-2018 (31 jul 2018), la Corte Suprema estableció que si el contrato prevé una sanción monetaria por incumplimiento, se trata de una cláusula penal y no de arras de retracto. Además, si el contrato no precisa el tipo de arras, se presume que son penitenciales, lo que impide exigir una penalidad adicional.
Riesgos de una redacción ambigua
No definir correctamente el tipo de arras puede generar:
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Confusión sobre si hay derecho a desistir o no.
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Pérdida o devolución del dinero entregado, sin claridad sobre las consecuencias.
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Riesgo de litigios costosos por interpretación judicial.
Cómo redactar correctamente un contrato con arras en Colombia
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Define el tipo: “arras penitenciales (retracto)” o “arras confirmatorias con cláusula penal”.
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Si quieres asegurar el cumplimiento, usa arras confirmatorias con cláusula penal.
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Detalla las consecuencias del incumplimiento y evita frases genéricas como “se entregan arras de señal”.
Ejemplo:
“El comprador entrega $X en arras confirmatorias con carácter de cláusula penal; en caso de incumplimiento, podrá perder esa suma e indemnizar los perjuicios adicionales.”
Conclusión y recomendación legal
Una compraventa con arras en Colombia mal redactada puede derivar en nulidad o pérdida económica. La jurisprudencia — especialmente la sentencia SC3047-2018 — exige precisión absoluta en su redacción.
Para garantizar la validez del contrato y prevenir disputas, consulta a un abogado experto en derecho civil e inmobiliario, como SALAZAR GALÁN ABOGADOS S.A.S., especialistas en revisión y redacción de contratos de compraventa con arras.