🏠 Aumento del canon de arrendamiento en Colombia
El aumento del canon de arrendamiento en Colombia es una de las consultas más frecuentes en materia de derecho civil e inmobiliario. Sin embargo, no todos los contratos de arrendamiento se rigen por las mismas reglas. Mientras el arrendamiento de vivienda urbana está estrictamente regulado por la ley, en el arrendamiento de locales comerciales predomina la libertad contractual. Conocer esta diferencia es clave para evitar cobros ilegales, conflictos contractuales o procesos judiciales innecesarios. El arrendamiento de vivienda urbana está regulado de forma expresa por la Ley 820 de 2003, norma de carácter protector que establece límites claros al incremento del canon.
¿Cada cuánto se puede aumentar el canon de arrendamiento en Colombia?
El arrendador solo puede aumentar el canon una vez cada doce (12) meses, contados desde:
- El inicio del contrato, o
- El último aumento aplicado.
👉 Cualquier incremento antes de cumplir ese período es ilegal.
¿Cuánto se puede aumentar el canon?
La Ley 820 de 2003 establece dos límites fundamentales:
- El aumento no puede superar el 100 % del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Ejemplo: si el aumento se aplica en 2025, debe tomarse el IPC de 2024.
- El canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, y dicho valor comercial no puede ser superior al doble del avalúo catastral vigente.
Si se desconoce cualquiera de estos topes, el aumento es ilegal.
Obligación de notificar el aumento del canon de arrendamiento en Colombia:
El aumento del canon no es automático. El arrendador debe:
- Informar el valor exacto del aumento.
- Indicar desde qué fecha se aplicará.
- Realizar la notificación por servicio postal autorizado o por el medio pactado en el contrato.
📌 Si no hay notificación válida, el aumento es inoponible, es decir, el arrendatario no está obligado a pagarlo. ⚠ Importante: si el arrendatario paga voluntariamente el canon aumentado sin notificación, luego no puede reclamar devolución alegando la falta de aviso.
🏢 Aumento del canon en arrendamientos de locales comerciales
En los arrendamientos de locales comerciales no aplica la Ley 820 de 2003. La regulación es distinta y más flexible.
Principio de libertad contractual
El arrendamiento comercial se rige principalmente por: El Código de Comercio, y El principio de que el contrato es ley para las partes. 👉 No existe una norma que limite el porcentaje de aumento ni que obligue a usar el IPC. Todo depende de lo que se haya pactado contractualmente.
Formas comunes de aumento del canon comercial
En la práctica, el canon de un local comercial suele reajustarse de tres maneras:
- Cláusula de reajuste automático, normalmente ligada al IPC u otro indicador económico.
- Acuerdo entre las partes, cuando no existe cláusula de reajuste, el cual debe constar por escrito mediante un otrosí.
- Fijación judicial del canon, cuando no hay acuerdo en la renovación del contrato.
Desacuerdo en la renovación del contrato comercial
Cuando el arrendatario ha ocupado el inmueble por más de dos (2) años, tiene derecho a la renovación del contrato. Si las partes no logran acuerdo sobre el nuevo canon, el Código de Comercio permite acudir a un proceso verbal, en el cual:
- Intervienen peritos, y
- Es un juez quien fija el valor del arriendo.
📌 Ideas clave para evitar conflictos por aumento del canon
- No todos los arrendamientos se rigen por las mismas normas.
- En vivienda urbana, el aumento está estrictamente limitado por la ley.
- En locales comerciales, el contrato es la regla principal.
- Un aumento mal calculado o mal notificado no obliga al arrendatario.
- Todo acuerdo debe quedar documentado por escrito.
⚖ Asesoría legal en arrendamientos
El aumento del canon de arrendamiento en Colombia debe manejarse con cuidado jurídico. Aplicar reglas equivocadas puede generar cobros ilegales, litigios civiles o pérdidas económicas tanto para arrendadores como para arrendatarios. En SALAZAR GALÁN ABOGADOS S.A.S., brindamos asesoría especializada en:
- Arrendamiento de vivienda urbana
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