Promesa de compraventa sin fecha fija en Colombia: nulidad de promesa
La promesa de compraventa en Colombia es un contrato preparatorio cuyo objetivo es obligar a las partes a perfeccionar en el futuro un contrato definitivo, normalmente mediante escritura pública. Para que sea válida y exigible, debe cumplir los requisitos del artículo 1611 del Código Civil —subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887—, entre los cuales se encuentra la obligación de fijar un plazo o condición determinable para la celebración del contrato prometido. Cuando la promesa de compraventa se firma sin fecha fija ni condición clara y verificable, queda expuesta a nulidad absoluta, lo que significa que no genera obligaciones, carece de efectos jurídicos y obliga a las partes a restituir lo recibido.
Requisitos esenciales de la Promesa de compraventa en Colombia
(art. 1611 C.C.)
El artículo 1611 establece que la promesa de celebrar un contrato solo es válida si cumple estas condiciones:
- Que conste por escrito.
- Que el contrato prometido sea válido y lícito.
- Que incluya un plazo o condición que determine con certeza cuándo se celebrará el contrato.
- Que el contrato prometido esté tan determinado que solo falte la formalidad legal o la tradición para perfeccionarlo.
El numeral 3º es determinante: sin plazo o condición cierta, la promesa carece de certeza temporal y se convierte en un acto incompleto e inválido.
Jurisprudencia clave: Sentencia SC3642-2019
La Corte Suprema de Justicia, en la sentencia SC3642-2019 (Rad. 11001-31-03-007-1991-02023-01, 9-sep-2019), declaró la nulidad absoluta de una promesa que establecía la escrituración “dentro de los treinta (30) días siguientes al registro de una partición hereditaria”. La Corte determinó que esa cláusula no fijaba un plazo cierto ni un mecanismo objetivo para establecerlo, vulnerando el artículo 1611 del Código Civil. El fallo subrayó que el contrato preparatorio, por su naturaleza transitoria, requiere un plazo o condición clara, precisa y verificable. En ausencia de este requisito, la promesa pierde su validez jurídica.
Consecuencias de la nulidad absoluta
Cuando una promesa es declarada nula:
- Se consideran inexistentes las obligaciones derivadas de ella.
- No puede exigirse el cumplimiento del contrato en sede judicial.
- Las partes deben restituirse lo entregado.
- No sirve como título válido para la escrituración futura.
En síntesis, una promesa de compraventa sin fecha fija es jurídicamente ineficaz desde su origen.
Recomendaciones para evitar nulidad en la Promesa de compraventa en Colombia
Para que tu promesa de compraventa sea válida y produzca efectos jurídicos:
- Establece una fecha exacta, como: “La escritura se otorgará el 1 de octubre de 2025”.
- O incluye una condición determinable y verificable, por ejemplo: “Dentro de los 15 días hábiles siguientes a la expedición del certificado de tradición sin gravámenes, y siempre antes del 31 de diciembre de 2025”.
- Asegúrate de que el contrato contenga objeto cierto (matrícula inmobiliaria, linderos) y el precio acordado.
- Revisa que el documento cumpla todos los requisitos legales y sea firmado por ambas partes.
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