Compra de vivienda nueva en Colombia: cómo proteger su inversión

La compra de vivienda nueva en Colombia exige una revisión jurídica más cuidadosa que antes, como quiera que las políticas públicas de vivienda, las reglas sobre subsidios, las condiciones de crédito hipotecario y las normas de protección al consumidor inmobiliario inciden directamente en la forma en que los compradores toman decisiones patrimoniales.

Bajo esa tesitura, no basta con revisar el valor comercial del inmueble, el diseño del proyecto o la ubicación; además, debe verificarse si el precio fue informado correctamente, si la promesa de compraventa está completa, si el subsidio fue efectivamente asignado, si la financiación depende de una aprobación bancaria pendiente y si existen cláusulas que trasladen al comprador riesgos que deberían quedar a cargo del constructor, vendedor o promotor.

La compra de vivienda nueva en Colombia, especialmente cuando se trata de vivienda VIS, vivienda VIP o proyectos comprados sobre planos, debe analizarse desde una perspectiva contractual, civil y de consumo.

Subsidios de vivienda y riesgos al comprar vivienda nueva en Colombia

Las políticas de vivienda pueden incentivar la compra mediante subsidios, cobertura a la tasa de interés, programas de financiación o mejoramiento de vivienda; empero, esos beneficios no siempre están garantizados desde la separación del inmueble, toda vez que pueden depender de disponibilidad presupuestal, marcación del beneficio, desembolso del crédito, cumplimiento de requisitos del hogar y permanencia de las condiciones del programa.

Fonvivienda advirtió en la Circular 0012 de 2024 que el beneficio de cobertura a la tasa de interés del programa Mi Casa Ya estaba sujeto a disponibilidad al momento del desembolso del crédito hipotecario o del inicio del leasing habitacional, lo cual evidencia que el comprador no debe firmar una promesa de compraventa suponiendo que el subsidio o la cobertura son derechos adquiridos si todavía no existe asignación efectiva o cumplimiento integral de requisitos.

Consecuentemente, cuando la operación depende de subsidios, crédito hipotecario o leasing habitacional, la promesa debe contener condiciones claras sobre:

1. La aprobación definitiva del crédito.
2. La asignación efectiva del subsidio.
3. El plazo máximo para acreditar la financiación.
4. Las consecuencias si el subsidio no es otorgado.
5. La devolución de dineros entregados por separación o cuota inicial.
6. La improcedencia de penalidades cuando la frustración del negocio no sea imputable al comprador.

De ahí que una inversión inmobiliaria segura no depende únicamente de la capacidad económica del comprador, sino también de la redacción precisa del contrato preparatorio.

Precio de vivienda en pesos colombianos: reglas para proteger al comprador

Uno de los puntos de mayor relevancia actual es la obligación de informar y pactar el precio de la vivienda en pesos colombianos. La Superintendencia de Industria y Comercio expidió la Circular Externa 004 de 2024 para impartir instrucciones a quienes construyan, comercialicen, promocionen o publiciten proyectos de vivienda, con énfasis en información mínima, publicidad y condiciones negociales; asimismo, MinVivienda reiteró que los compradores tienen derecho a conocer y pactar los precios en pesos colombianos.

A tenor de los artículos 23, 24 y 26 de la Ley 1480 de 2011, el proveedor debe suministrar información clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea, lo que incluye el precio, las condiciones del producto y los costos asociados al negocio.

Se colige que una promesa de compraventa que deja el precio atado de manera ambigua a salarios mínimos futuros, sin determinación concreta en pesos, sin claridad sobre incrementos o sin aceptación expresa del comprador, puede generar controversias por indeterminación del precio, publicidad engañosa, información insuficiente o cláusulas abusivas.

En materia civil, además, el artículo 1602 del Código Civil establece que todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes, mientras que el artículo 1546 permite pedir la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios cuando una parte incumple un contrato bilateral.

Promesa de compraventa de vivienda nueva en Colombia

La promesa de compraventa no puede elaborarse como un formato genérico. El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 exige que la promesa conste por escrito, que el contrato prometido sea válido, que contenga plazo o condición que fije la época de celebración del contrato y que determine el negocio de manera tal que para perfeccionarlo solo falten la tradición o las solemnidades legales.

Por consiguiente, en proyectos de vivienda nueva deben revisarse especialmente:

1. Precio definitivo en pesos colombianos, con exclusión de incrementos automáticos ambiguos.
2. Fecha exacta de firma de escritura pública, notaría y consecuencias por aplazamiento.
3. Fecha de entrega material del inmueble, zonas comunes y condiciones de habitabilidad.
4. Condiciones de devolución de dinero, especialmente frente a negativa de crédito o pérdida del subsidio.
5. Cláusula penal equilibrada, evitando sanciones desproporcionadas contra el comprador.
6. Documentos urbanísticos y licencias, incluyendo licencia de construcción, fiducia y permisos del proyecto.
7. Costos adicionales, como escrituración, registro, avalúos, administración provisional, conexión de servicios o gastos fiduciarios.
8. Obligaciones fiscales del vendedor, porque la firma de escritura exige documentos y paz y salvos que no pueden dejarse al azar.

Sobre este último punto, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, al referenciar la sentencia SC4801-2020, destacó que “la obligación de presentar los comprobantes fiscales corresponde a un requisito necesario para el otorgamiento de la escritura pública, como prestación conexa al contrato preliminar e incluso al prometido”.

Cómo decidir la compra de vivienda nueva en Colombia

Antes de separar un inmueble o firmar una promesa, el comprador debe proyectar el negocio bajo tres escenarios: aprobación plena del crédito y subsidio, aprobación parcial con necesidad de mayor cuota inicial, o negativa de financiación. Habida cuenta de ello, una decisión patrimonial responsable exige revisar no solo la publicidad del proyecto, sino también la estructura financiera real de la operación.

Fluye de lo expuesto que el comprador debe exigir por escrito:

1. Precio total en pesos colombianos.
2. Valor exacto de separación y cuota inicial.
3. Cronograma de pagos.
4. Condiciones de devolución.
5. Estado real del subsidio.
6. Aprobación bancaria formal.
7. Fecha de escrituración y entrega.
8. Licencia de construcción.
9. Reglamento de propiedad horizontal, cuando aplique.
10. Identificación completa del inmueble, parqueadero, cuarto útil y zonas comunes.

En conclusión, las nuevas dinámicas de política pública en vivienda no eliminan la libertad contractual, pero sí obligan a compradores, constructores y vendedores a actuar con mayor transparencia. Una inversión inmobiliaria segura exige precio determinado, información verificable, cláusulas equilibradas y una promesa de compraventa redactada con precisión jurídica.

Salazar Galán Abogados presta asesoría en revisión de promesas de compraventa, contratos inmobiliarios, incumplimiento contractual, protección patrimonial y reclamaciones civiles derivadas de compra de vivienda en Medellín.