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Incumplimiento de una promesa de compraventa en Colombia: cumplimiento, resolución e indemnización
El incumplimiento de una promesa de compraventa en Colombia ocurre cuando una de las partes no cumple las obligaciones asumidas en este contrato preparatorio, el cual tiene como finalidad comprometer a comprador y vendedor a celebrar posteriormente la compraventa definitiva.
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio mediante el cual las partes se obligan a celebrar posteriormente una compraventa definitiva; sin embargo, su firma no transfiere por sí sola la propiedad del bien, pues, tratándose de inmuebles, el dominio solamente se adquiere mediante la correspondiente escritura pública y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Cuando el comprador no paga el precio acordado, el vendedor no entrega el inmueble, alguna de las partes se niega a comparecer a la notaría o se incumplen las condiciones previstas para celebrar el contrato definitivo, puede configurarse un incumplimiento contractual que habilite a la parte cumplida para acudir a una reclamación judicial.
Cuándo una promesa de compraventa produce obligaciones
No todo documento denominado promesa de compraventa genera una obligación jurídicamente exigible. El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 establece que la promesa debe reunir, entre otros, los siguientes requisitos:
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- Referirse a un contrato legalmente admisible.
- Contener un plazo o una condición que determine la época en que se celebrará el contrato prometido.
- Identificar suficientemente el negocio, de manera que para perfeccionarlo solo falten la tradición del bien o las formalidades legales correspondientes.
Por consiguiente, la identificación incompleta del inmueble, la ausencia de una fecha cierta para firmar la escritura o la indeterminación del precio pueden afectar la eficacia de la promesa.
Antes de presentar una demanda por incumplimiento de promesa de compraventa, debe verificarse que el contrato reúna los requisitos legales, pues una promesa ineficaz no puede ejecutarse del mismo modo que un contrato válido.
Qué puede reclamar la parte que sí cumplió
El artículo 1546 del Código Civil establece que, en los contratos bilaterales, la parte afectada por el incumplimiento puede solicitar, a su elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios cuando estos se encuentren acreditados.
Las principales alternativas son:
- Exigir el cumplimiento de la promesa, con el propósito de que la otra parte celebre la compraventa definitiva y ejecute las obligaciones pendientes.
- Solicitar la resolución del contrato, para dejar sin efectos la relación contractual y obtener las restituciones correspondientes.
- Reclamar una indemnización de perjuicios, siempre que se demuestre la existencia del daño, su relación causal con el incumplimiento y su cuantía.
No obstante, quien formula la reclamación debe acreditar que cumplió sus propias obligaciones o que estuvo dispuesto a cumplirlas en la forma y dentro del plazo pactado. En los contratos bilaterales, una parte no puede atribuir válidamente el incumplimiento a la otra cuando ella tampoco pagó, entregó los documentos, compareció a la notaría o realizó las actuaciones que le correspondían.
También debe revisarse si se pactaron arras, una cláusula penal o una facultad de retracto, debido a que cada figura genera consecuencias diferentes. Sobre esta distinción puede consultarse el artículo de Salazar Galán Abogados acerca de la compraventa con arras en Colombia.
Qué pruebas deben conservarse para iniciar la reclamación
La estrategia de una demanda civil por incumplimiento contractual depende principalmente de la forma en que pueda demostrarse la conducta de cada parte. Por ello, deben conservarse y analizarse:
- La promesa de compraventa firmada y sus modificaciones.
- Los comprobantes de anticipos, abonos o consignaciones.
- Las comunicaciones intercambiadas entre comprador y vendedor.
- La constancia de comparecencia o inasistencia a la notaría.
- El certificado de tradición y libertad del inmueble.
- Los documentos relacionados con créditos o financiación.
- Los requerimientos previos enviados a la parte incumplida.
- Las pruebas de que el reclamante contaba con los recursos o documentos necesarios para cumplir.
- Los soportes de gastos, pérdidas económicas o perjuicios ocasionados.
La constancia notarial de no comparecencia constituye una prueba relevante, aunque no siempre es suficiente por sí sola, dado que el juez debe examinar integralmente el contrato, las obligaciones asumidas, la conducta de las partes y las razones que impidieron celebrar la compraventa definitiva.
Cuando se pretenda una indemnización de perjuicios, no basta afirmar que existió una pérdida. Deben demostrarse tanto el daño emergente, correspondiente a las erogaciones o pérdidas efectivamente sufridas, como el lucro cesante, relacionado con las ganancias que razonablemente dejaron de percibirse.
Cómo definir la estrategia frente al Incumplimiento de promesa de compraventa en Colombia
Antes de acudir a un proceso judicial, resulta necesario determinar si jurídicamente conviene exigir el inmueble, recuperar el dinero entregado, solicitar la resolución contractual, ejecutar una cláusula penal o negociar una terminación bilateral.
La decisión debe considerar:
- La validez y exigibilidad de la promesa.
- La gravedad del incumplimiento.
- La conducta contractual de ambas partes.
- La situación jurídica actual del inmueble.
- La existencia de embargos, hipotecas o limitaciones al dominio.
- La posibilidad real de cumplir el negocio.
- El valor de los perjuicios demostrables.
- La prescripción de las acciones correspondientes.
En conclusión, el incumplimiento de una promesa de compraventa en Colombia no produce automáticamente la devolución del doble del dinero ni permite imponer cualquier sanción prevista informalmente. Las consecuencias dependen del contenido del contrato, del tipo de arras o penalidad pactada, del cumplimiento de quien reclama y de las pruebas disponibles.
Salazar Galán Abogados presta servicios de revisión de contratos, demandas por incumplimiento, resolución contractual e indemnización de perjuicios en Medellín.